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福州中海晋安湖叁号院(福州中海晋安湖叁号院中有两处)

2023-03-17 12:10:06 福州便民网

福州晋安湖叁号院坑人

题主是不是想问“福州晋安湖叁号院坑人吗”?不坑人。晋安湖叁号院地处晋安区福新东路南侧,前横路西侧,是一家受官网认证法律保护的正规楼房,是经过国家工信部备案许可、认证合法的,持有正规合法经营文件,属于合法楼房,其经营范围也在法律许可范围之内,不坑人,该品牌是一家住宅小区,环境优美,设施齐全。

福州中海晋安湖叁号院一期好还是二期好

福州中海晋安湖叁号院二期好。福州中海晋安湖叁号院二期,有142平方米得户型,二期面对湖,在看湖一线,有广阔优美得景色环境。

中海晋安湖叁号院附近有烈士陵园吗

中海晋安湖叁号院附近有烈士陵园。根据查询相关资料信显示,烈士陵园是后人为纪念中国革命先贤们所建的纪念性建筑的统称。现辑录的有烈士陵园有井冈山革命烈士陵园(井冈山)、藕塘烈士陵园(定远)、孟良崮烈士陵园(蒙阴、)宜阳烈士陵园(宜阳)、援朝烈士陵园(沈阳)华容烈士陵园(华容),中海晋安湖叁号院附近有烈士陵园的。

福州保利招商和越枫桦哪幢楼好

继续楼盘分析,去年连潘旧改,渠城新村随后出现维权,不过半年不到,这个项目已经完成从拆迁到土拍,目前楼盘也已经发布,取名保利招商和樾风华,搜索地图渠城新村,已经成为历史。

以前市场觉得福州拆迁速度缓慢,而这个项目给出了最快的响应,不用一年,一个旧房就能变成预售新盘,下面就来聊聊这个项目。

楼盘规划

保利招商和樾风华:备案名(榕海公馆),地处:福马路南侧,五里亭地铁站边。

项目占地37亩,规划9栋住宅,其中有6栋18F小高层、3栋26-27F高层,总户数548户,主推105、107、128、143的2T2产品。

土拍情况

2021年12月1日,保利以底价14.47亿竞得福宗地2021-59号,楼面地价20551元/㎡,商品房指导均价35000元/㎡,土地面积:37.72亩,容积率:2.8,建筑限高:100米。

分析:去年最后一场土拍,保利底价拿下了连潘旧改纯商地块,当天隔壁的58号纯商出现流拍,后续传出是因为地块原因,不管实际如何,从那一次开始,福州的土拍已经全面遇冷。

项目由保利拿下,与板块不少项目一样,拉来了招商联合开发,可以说也给了一定保障。

对于地块而言,与南侧桂语映月B区非常类似,地块体量不大,地形方正,开发难度不大。

不过地块指标较高,容积率高达2.8,以为会定位类似望云那样的连廊高层,没想到项目居然设计成了全部2T2板楼,而且6栋还只有18层54米的高度,对于这个设计下面再聊。

从地块规划来看,纯住宅项目,位于连潘,紧邻地铁口,板块目前在售新盘较多,项目楼面价2W,指导价3.5W,没有精装要求,从目前整体定位来说,在区域里面有一定优势。

项目规划

从目前楼盘规划图来看,设计4横3纵,其中18层住宅采用两栋联体楼,项目的容积率2.8,从设计来看,也是直接做满。

作为对比,目前区域有两个典型项目:

1、位于红光村的建发美的君兰和鸣,地块面积58亩,容积率2.195。

2、位于南侧的绿城美的桂语映月,地块面积76亩,容积率2.5。

从三个的指标对比来看,君兰和鸣设计成11栋18层住宅,桂语映月B区设计成了3栋16层住宅,6栋25层住宅。

而对比该盘37亩,设计3栋27层左右住宅,6栋18层住宅,为此产生了一个疑问,这样的设计,楼间距到底多少?

查看楼栋图,感觉整个楼间距都不错,不过从地图查看,地块进深160米左右,扣除南北楼栋需要预留部分空间外15米左右,按每栋楼栋11米进深计算,大概每个间距在33米左右,(160-15-11*4)/3=33。

对于这个楼间距数据,最需要注意的是北侧的1、2号楼,因为南端楼栋高度是78米,同时中间还有一栋3号楼。

当然实际计算肯定有出入,不过项目在高容积率地块,通过高低配设计+联体楼,做出这样的设计,按目前的定位来说算是最贴合板块的。

对比君兰和鸣刚改产品放在红光村,桂语映月改善产品放在连潘,项目结合两者,把刚改产品放在了连潘,同时地块没有精装要求,预计是整个东区目前最贴合客源的项目。

当然按目前的效果图来看,肯定存在较大视觉误差,建议有意向的购房者,可以结合沙盘+实地评估看看。

户型情况

105,107平米:三房两厅两卫,2T2设计,包心设计,没有过多空间浪费同时搭配宽阳台,不过这样的面积段做2T2,实际公摊预计不低。

主要硬伤在于客卫对着餐厅,三房的整体空间都比较一般,同时客厅两面墙都是卧室入户门,加上朝南次卧还贴着电梯,可以说这个面积段的2T2有自己的稀缺,不过缺点也必将明显。

从布局来看,这个户型位于社区北侧,紧靠地铁站,存在一定噪音和人流影响,同时南侧是高层住宅,采光也有一定影响,可以说社区刚需产品承受了不少不利因素。

128平米:四房两厅两卫,大面宽设计,四开间朝南,比较主流的布局,独立客餐厅,卧室也预留了一点空间,主要缺点硬说可能是2T2共用,无法享受独立的电梯厅赠送等,这也是项目的主力户型,位于社区南侧。

143平米:四房两厅两卫,大面宽设计,四开间朝南,同样是主流布局,亮点在客餐厅,南北通透,同时做了较大面宽设计,空间感不错,不过从户型来看,预计客厅进深偏短,左侧又是卧室入户门,这个户型位于社区的三栋27层左右高层住宅,预计公摊也不低。

区位分析

项目位于五里亭,优势在于北侧即地铁2号线,可以说纯正地铁盘,当然一路之隔,就是肿瘤医院,存在一定影响,加上北侧福马路,也存在一定噪音影响,最近楼盘东侧,即中海金玺公馆北侧存在庙宇风波,多少也存在一定影响。

同时社区南侧,绿城桂语映月是25F楼栋,靠南侧的楼栋需要注意采光,目前连潘基本以次新盘为主,城市界面也改善,板块没有过多配套,不过周边的世欧广场、泰禾广场,都不算非常远。总的来说,区位中规中矩。

价格分析

虽然项目还没蓄客上市,不过土拍也给出指导价3.5W,按目前东区购买力来看,预计也不会采取精装溢价,对比周边看看:

1、桂语映月:纯商盘,带少量公租房,精装均价4W(靠庙楼栋均价3.6W)

2、融侨望云:带一栋公租房,高层精装3.6W

3、首开香悦:带一栋公租房,毛坯均价3.2W

4、中海晋安湖叁号院:小地块,精装3.66W

5、龙湖天璞:已清盘,带一栋安商房,备案价3.3W

6、世茂璀璨天城北区:次新房,带一栋安置房,均价3.2W

分析:对于东区参考项目较多,目前融侨望云,龙湖天璞都做到清盘,从定位来说,天璞部分楼栋也是2T2定位,产品面积段也比较相近,不过天璞是安商房,加上地块不规整,价格也低了2K,对比而言,项目优势相对更明显。

目前区域在售的新盘,君兰和鸣精装价格3.4W,虽然产品定位接近,还有精装,不过区位差异较大。

桂语映月,近期靠庙楼栋的精装均价3.6W,对比而言不算夸张,不过项目门槛太高,区位做改善吸引力并不太高。

目前在售的竞品也不少,比如晋安湖叁号院,精装3.66W已经备案,保利自身的保利云上,主打双地铁前屿站,指导价3.2W,还有首开香悦3.2W在售,加上还有存量的几个安商房。

项目对比来说,在一系列项目里面,产品定位还是有优势,特别对于刚改购房者,地铁的优势还是比较明显,当然目前东区的在售项目过多,预计后续随着库存和竞争加剧,价格不排除还会走低。

楼盘总结

项目位于五里亭,优势在于纯商定位,纯地铁盘,住宅采用2T2板楼,居住体验较高,户型布局也贴合主流,两大央企联合开发,也有一定保障。劣势在于部分楼栋的采光,噪音等影响需要注意,板块自身配套一般,还存在肿瘤医院影响,同时目前库存较大,上市压力不低。

对于东区的购房者,如之前分析过,今年刚改的项目非常多,对比前两年,区域改善+安商的两头走势,今年楼市变成了橄榄型。

肉眼可见的刚改新盘扎堆,不少还是纯商,而且基本都有地铁加持,户型布局也很主流,可以慢慢比价,慢慢选。

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